לפני חתימה על שכירות למגורים

הסכם שכירות הינו בעל חשיבות רבה הן לשוכר והן למשכיר, ובמאמר זה נציין, נקודות חשובות שעל המשכיר לבדוק בטרם חתימה על הסכם שכירות וזאת כדי לנסות ולהימנע ככל האפשר מחיכוכים ועימותים רבים שעלולים להיווצר בין השוכר למשכיר במהלך תקופת השכירות.

רבים וטובים מאיתנו אינם מייחסים חשיבות רבה לחוזה שכירות לבית מגורים, פשוט מאוד מורידים חוזה סטנדרטי מהאינטרנט, מוסיפים את השמות ומספרי הטלפון וחותמים על ההסכם. כאשר נוצרת מחלוקת פתאום מגלים שהחוזה אינו מתייחס אליה ספציפית ומכאן מגיעים מהר מאוד לבתי המשפט השונים.

יתכן שמאמר מידע זה ימנע לא מעט חיכוכים ועימותים רבים שעלולים להיווצר בין הצדדים.

מאמר מידע זה נועד כדי לתת טיפים חיוניים שיכולים לעזור מאוד ולמנוע ככל האפשר מחלוקות שונות היכולות לעלות בין השוכר למשכיר במשך קופת השכירות.

לפיכך אמנה כאן מספר טיפים חשובים שיש לקחת בחשבון לפני שחותמים על חוזה שכירות.

זהות השוכרים- בכדי לדעת האם השוכרים מסוגלים לעמוד בתנאי תשלום השכירות כדאי לבדוק את יכולותיהם הכלכליות, ולשם כך ניתן לבקש מהם 3 תלושי שכר אחרונים ותדפיס תנועות עו"ש של חשבונם.

דמי השכירות- כדי לנסות ולהבטיח שתשלומי השכירות ישולמו לכם במלואם גם אם השוכרים מחליטים לברוח מהדירה בטרם סיום תקופת השכירות, (בנוסף לביטחונות שחשוב לקחת מהם במועד החתימה על ההסכם שנדבר עליהם בהמשך) מומלץ לציין בהסכם את שיעור התמורה המלא עבור כל תקופת השכירות שמתחייבים השוכרים לשלם לכם, ולציין כי תמורה זו תשלום על-ידם במספר התשלומים שיסוכמו ביניכם.

**לדוגמה, במידה ותקופת השכירות היא לשנה ודמי השכירות לכל חודש הנם בסך של 3,000 שקל כדאי לציין בהסכם כי התמורה המלאה שעל השוכרים לשלם לכם הנה בסך 36 אלף שקל, שתשולם על-ידם באמצעות 12 תשלומים שווים.

כך שבכל מקרה תהיו זכאים לקבל את התמורה עבור כל תקופת השכירות, אלא אם כן ימצאו השוכרים שוכרים חלופיים לשביעות רצונכם ובאותם דמי שכירות לפחות, ובמידה והשוכרים יחליטו לסיים את תקופת השכירות לפני סיומה ומבלי שמצאו שוכרים חלופיים, יהא עליהם לשלם לכם את מלוא התמורה עבור מלוא תקופת השכירות. במידה ואתם מעוניינים שיהיה לשוכרים אופציה להאריך את תקופת השכירות לתקופות נוספות, כדאי לקבוע מראש את מספר הימים שיהיה עליהם להודיע לכם על מימוש האופציה, וכמו כן כדאי לציין שתהיה לכם זכות לעלות את דמי השכירות בשיעור של 10% ביחס לכל תקופה נוספת.

בטחונות-,כדאי מאוד לבקש מהשוכרים ביטחונות להבטחת זכיות המשכיר, כגון החתמת ערבים על החוזה (כדאי לקבל העתק של ת.ז של הערבים ושלושה תלושי שכר אחרונים שלהם), ועל שטר חוב, כאשר יש להגדיר את הדרישות הללו בהסכם. בטחונות אלה נועדו למקרים שבהם השוכר מפר את חוזה השכירות ואם יש סעיף בטחונות בחוזה המשכיר יכול לעשות שימוש בבטוחה ואף לדרוש מהערבים לעמוד בהתחייבות השוכר

.

מטרת השכירות- כדאי לציין בהסכם השכירות כי הדירה מיועדת למגורים בלבד וכן שהינה מיועדת לשימוש השוכר בלבד במידה ולא תהיה התייחסות לכך השוכר יהיה רשאי להשכיר את הדירה לשוכר משנה שאתם לא מכירים דבר שיכול לגרום לנזקים רבים.

תשלום חשבונות- מומלץ לציין בהסכם השכירות שהשוכרים מתחייבים להעביר על שמם את תשלום החשבונות כגון חשמל, מים, ארנונה, גז וכן לבקש במעמד החתימה שקים פתוחים לפקודת כל גוף וזאת כדי למנוע מצב שבו השוכרים לא משלמים והגופים הנ"ל פונים אל המשכיר לצורך גביית החוב. כמו כן, כדאי לציין בהסכם כי במידה ובתום תקופת השכירות או האופציה, יישארו חובות של השוכרים כלפי אותם גופים, יהיה המשכיר רשאי לשעות שימוש בשקים הפתוחים שניתנו במעמד החתימה על ההסכם.

אחריות לתיקון נזקים- מומלץ ואף רצוי להכניס בחוזה השכירות סעיף הקובע, כי המשכיר חייב לתקן ליקויים הנובעים משימוש סביר ואילו תקלות או נזקים שנבעו כתוצאה מרשלנות או משימוש לא נכון של השוכרים יתוקנו על ידי השוכרים.

רכוש- כדאי לצרף להסכם נספח שיפרט את כל הרכוש המצוי בדירה, ולחייב את השוכרים לאשר כי הם קיבלו את הדירה עם כל הרכוש במצב תקין ושמיש, והנם מתחייבים לשמור עליו, שלא להוציא אותו מהדירה ולהשיבו עם סיום השכירות. בנוסף מומלץ לתעד (לצלם) את מצב הרכוש, וכן להבהיר, כי אתם לא תהיו אחראים לנזקים שייגרמו לרכוש הפרטי של השוכרים או לכל מי שיכנס לדירה במהלך תקופת השכירות, וכי הנם פוטרים אתכם מכל אחריות לכך.

זכות לביצוע שינויים בדירה- מומלץ להגדיר באופן מפורש בהסכם השכירות אילו שינויים יכול השוכר לבצע בדירה. ניתן לציין בהסכם השכירות כי השוכר לא יכול לבצע שינויים הדירה (כגון התקנת מזגן, צביעה או שינויים בפנים הבית), אלא אם כן קיבל הסכמה בכתב מבעל הדירה.

סיום השכירות ופינוי הדירה- ראשית מומלץ לציין בהסכם שהשוכרים לא יהיו רשאים לסיים את תקופת השכירות לפני המועד המוסכם, ובמידה והם יפסיקו לעשות שימוש בדירה או יפנו אותה לפני המועד, הם עדין לא יוכלו להשתחרר מהתחייבויותיהם בהסכם, לרבות מנשיאת התשלומים החלים עליהם במסגרתו. עוד מומלץ לחייב את השוכרים בהסכם להשיב לכם את הדירה בתום השכירות שהיא נקיה, ומסוידת, ובמצב תקין, למעט בלאי סביר. בנוסף, כדאי לציין כי אם השוכרים לא יפנו את הדירה במועד הנדרש, יהיה עליהם לשלם פיצוי מוסכם עבור כל יום נוסף בו הם ישהו בדירה מעבר למועד המוסכם. בדרך כלל נהוג לקבוע סכום פיצוי גבוה על מנת להרתיע את השוכרים ממצב כזה.

מכירת הדירה - היות ותקופת הסכם השכירות עשויה לעיתים להיות ארוכה, הרי שקיימת אפשרות שתרצו בשלב כזה או אחר למכור או להעביר את הזכויות בדירה לטובת צד שלישי. לכן על מנת שתוכלו לעשות זאת במהלך תקופת השכירות רצוי להבהיר מראש בהסכם, שתהיו רשאים על פי שיקול דעתכם הבלעדי למכור או להעביר את הדירה מבלי שתצטרכו לקבל את הסכמת השוכרים לכך, ובכפוף לכך שזכויותיהם בהסכם לא יפגעו. רצוי גם לציין שהשוכרים מתחייבים לאפשר כניסת קונים פוטנציאלים לדירה בכל עת, ובכפוף לתיאום מראש עמם.

*** אין במאמר זה תחליף לייעוץ משפטי.